Skal dit barn have en lejlighed i julegave?

Af Jan Schøtt-Petersen, Alliance Advokater Helsingør, fmd. for Danske BOLIGadvokater

Husk at tilrettelægge sidste fase af forældrekøbet

I de store studiebyer, heriblandt København og Århus, har vi gennem mange år set en tendens til, at forældre har købt ejerlejligheder, som de så har udlejet til deres børn, som på denne måde har fået opfyldt behovet for en studiebolig. Vi taler om de såkaldte forældrekøb, som ofte indebærer flere fordele for barnet, f.eks. den billigst opnåelige husleje i en god bolig, og måske endda muligheden for at barnet en dag kan købe forældrekøbslejligheden til en fordelagtig pris.

Det her med den fordelagtige pris skyldes reglerne i cirkulære nr. 185 af 17.11.1982, hvorefter forældre til barnet kan overdrage en fast ejendom til en pris inden for en ramme af +/- 15 % i forhold til den seneste almindelige vurdering, årsomvurdering, eller begæret omvurdering. Uanset om lejligheden eventuelt måtte have en højere handelsværdi, kan forældrene benytte reglen, og i givet fald afgiftsfrit overføre en formuefordel til barnet. Ved beregning af avanceskat ved overdragelse af lejligheden til barnet vil der tillige være den endnu større fordel, at fortjenesten kan opgøres på grundlag af forskellen mellem anskaffelsessummen og afståelsessummen beregnet som vurderingen minus 15%.

Der kan være store penge og besparelser på spil

Et eksempel kunne være, at den seneste vurdering er på kr. 1.400.000, men at lejligheden i realiteten kan sælges for kr. 2.000.000. Vi lægger i eksemplet til grund, at lejligheden er anskaffet for kr. 1.100.000. Lejligheden kan efter cirkulæret overdrages til barnet for kr. 1.190.000. Barnet modtager en formuefordel på kr. 810.000, som, hvis der blev givet en gave i form af kontanter eller på anden måde, skulle være belagt med gaveafgift på 15 %, eller mere end 100.000 kr. Forældrene sparer skat af fortjenesten i form af skat på positiv kapitalindkomst med op imod 42%, eller i eksemplet ca. 340.000 kr. Der er ikke medregnet effekten af tillæg og fradrag ved opgørelsen af fortjenesten, for ærindet her er kun at illustrere, at der efter de gældende regler kan overføres meget betydelige beløb til næste generation, uden nævneværdige skatte – og afgiftsbetalinger.

Den ny vurderingslov kalder på overvejelser nu

Den 1. januar 2018 træder den ny lov om vurdering af landets faste ejendomme i kraft. Det er her forudsat, at ejerboliger fremover vurderes i lige år. Det betyder at landets boligejere i slutningen af 2018 eller  i begyndelsen af 2019 vil modtage en ny ejendomsvurdering efter et nyt og sindrigt vurderingssystem, der i højere grad end tidligere skulle matche boligernes reelle  markedspriser. Man taler om stigninger i vurderingerne  for ejerlejligheder på mellem 30 og 45%, i de områder af landet, hvor handelspriserne gennem de senere år er steget mest.

Det kalder på overvejelser, om en påtænkt overdragelse til barnet ikke bør fremskyndes, således at både barn og forældre kan nyde godt af de moderate nugældende ejendomsvurderinger.

Der er lidt forskel på, hvad der kan lade sig gøre, afhængigt af, hvorledes forældrekøbslejligheden er vurderet.

Ejerlejligheder vurderet som en udlejet lejlighed

15%-reglen kan ikke benyttes, hvis lejligheden er vurderet som udlejet, hvilket ofte er tilfældet i forældrekøbssituationen. En udlejet lejlighed er som hovedregel vurderet til 50 % af den vurdering som ville være foretaget, hvis lejligheden ikke var udlejet (også kaldet en fri lejlighed), og i et sådant tilfælde vil det ikke være acceptabelt at lægge denne lave værdi til grund ved benyttelse af 15-% reglen. I stedet må handelsværdien benyttes ved opgørelse af fortjeneste og eventuelt gavemoment.

Tidligere ville forældre og barn forud for en overdragelse aftale, at lejemålet var opsagt, og herefter kunne forældrene bede om en omvurdering som fri lejlighed nu og her, således at 15 % reglen kunne bringes i anvendelse. Denne adgang har i de senere år været suspenderet, under afventen af den ny vurderingslov. Hvis lejligheden var blevet frigjort inden den 1. oktober 2017, ville der imidlertid, efter den hidtidige lovgivning, blive foretaget en automatisk omvurdering på dette grundlag. Lejligheder der bliver frigjort efter dette tidspunkt, vil først blive vurderet som en fri lejlighed ved den ny vurdering, der efter den ny vurderingslov bliver på grundlag af forholdene den 1. september 2018. For de, der således afventer en omvurdering pr. 1. oktober 2017, kan der altså blive tale om at anvende 15 %-reglen, når de bliver bliver bekendt med resultatet af omvurderingen i starten af 2018. Ejere af lejligheder, som ikke er blevet omvurderet pr. 1. oktober 2017 og som derfor fortsat er vurderet som udlejet, må nok se i øjnene, at 15 % reglen ikke vil kunne benyttes, før resultatet af de ny vurderinger pr. 1. september 2018 kendes.

Da priserne på ejerlejligheder fortsat synes at stige i de store byer – om end i et lavere tempo end hidtil  – kan man dog altid overveje, om det vil være en ide, at sælge lejligheden til barnet på grundlag af den aktuelle handelsværdi. Men det kræver meget grundige overvejelser.

Ejerlejligheder vurderet som en fri lejlighed

Hvis det i lejeaftalen mellem forældre og barn har været aftalt, at lejemålet er tidsbegrænset, og derfor udløber uden yderligere varsel på en bestemt dato, vil lejligheden typisk være vurderet som en ”fri lejlighed”, og i disse tilfælde er 15 % reglen anvendelig.

Der kan derfor være grund til at overveje, om barnet skal have en julegave, der batter, nemlig en lejlighed til en fordelagtig pris. Det er ikke afgørende, at overdragelsen sker i år. Det afgørende for muligheden for at benytte 15 %-reglen på grundlag af de nugældende vurderinger vil formentlig være, at overdragelsen må aftales inden de nu 2018-vurderinger bliver kendt. Det vil dog være fornuftigt at sikre sig mod anden fortolkning, eller manglende opmærksomhed på de vigtige datoer, og således iværksætte en planlagt overdragelse til barnet snarest muligt.

Så hvorfor ikke til jul?

 

FLERE NYHEDER